Lösungsansätze für die aktuelle Misere am Wohnungsmarkt

Von Frederik D. Tunnat

Wäre Deutschland nicht ein so zutiefst geschichtsvergessenes Land, ein Land mit einer sehr fragwürdigen Art, sich der eigenen Geschichte wie deren Ereignissen zu erinnern, wäre eventuell bereits irgend Jemand auf die Idee gekommen, zu vergleichen, wie unsere Vorfahren – Politiker, Unternehmer, Gewerkschaften, die Regierung, kommunale Behörden und Vereine – auf eine nahezu identische Situation reagierten, wie das inzwischen zum existentiellen Problem für Millionen Deutscher angeschwollene: ich meine die aktuelle, bedrohliche Situation am Wohnungsmarkt!

Sowohl während des gesamten 19. Jahrhunderts, im Zuge der Industriellen Revolution, im Zusammenhang mit der Bevölkerungsexplosion, im Zusammenhang mit der Reichsgründung und den anschließenden Gründerjahren, aber auch nach dem Ersten Weltkrieg und der Hyperinflation des Jahres 1923, schließlich nach Ende des Zweiten Weltkriegs und der durch diesen ausgelösten Zerstörung der deutschen Städte in Verbindung mit der Massenvertreibung und Massenflucht aus den Ostgebieten; stets hatte Deutschland in den erwähnten Phasen seiner Geschichte ein massives Wohnraumproblem, und jedes Mal im Lauf der nun 200 Jahre, seit dem beginn der Industrialisierung, musste man Lösungen finden, um das Problem irgendwie in den Griff zu bekommen. Und in der Tat, unsere Vorfahren fanden teilweise recht kreative, wirkungsvolle Lösungen, um zumindest für einige Zeit, jeweils ein paar Jahrzehnte, die Wohnungsnot zu lindern.

In der aktuellen Diskussion, im ersten Quartal des 21. Jahrhunderts, verwundert mich ungemein, wie die sogenannten bürgerlichen Parteien, also beispielsweise CDU und CSU, mehr noch die angeblich wirtschaftsliberale FDP auf die Krise am Wohnungsmarkt reagieren: praktisch überhaupt nicht, schon gar nicht, indem sie auf die Eigeninitiative und die Selbstentscheidung der Wirtschaft und Unternehmerschaft setzen, wie sonst bei jeder sich bietenden Gelegenheit.

Dabei dürfte selbst denjenigen deutschen Politikern, die den Geschichtsunterricht während ihrer Schulzeit verschlafen haben, bewusst sein, dass das weit problematischere, grundlegendere Wohnraumproblem im 19. Jahrhundert nur deshalb einigermaßen in den Griff kam, nachdem die Gesellschaft, die Politik, letztlich die Regierungen von der Wirtschaft und die sie tragenden Unternehmern verlangte, sich ihrer sozialen und gesellschaftlichen Verantwortung zu stellen.

Schließlich waren es exakt die Unternehmer, Fabrikanten, Fabriken, industriellen Zentren, die damals – wie noch heute – in Massen Arbeitskräfte anlocken und benötigen. Die Arbeitnehmer mit ihrem Problem des mangelnden oder weil zu knappen, überteuerten Wohnraums sich selbst zu überlassen, hätte letztlich bewirkt, dass sich die Unternehmer selbst geschadet hätten, wären sie nicht in großer Anzahl bereit gewesen, in den Bau von Wohnraum für ihre Arbeitnehmer zu investieren – ohne dafür nach staatlicher Förderung oder  Unterstützung zu schreien. Den Unternehmern des 19. Jahrhunderts war sehr deutlich bewusst, wie enorm sie von ihren wachsenden Fabriken profitierten, wie enorm ihr persönlicher Gewinn in Form riesiger Vermögen war. Folglich war es ein Zeichen politischer wie sozialer Vernunft, vorübergehend ein wenig des erwirtschafteten Profits in Immobilien zu investieren, da dies in der Folge zusätzlichen Profit genieren half.

Dank der Werkswohnungen erhielten die Unternehmer eine treue, gut ausgebildete, eingespielte Arbeiterschaft, die dank des zur Verfügung stehenden Wohnraums eines existentiellen Problems enthoben waren, dadurch gesünder und zufriedener lebten, somit dem Unternehmen umso mehr und besser, auch mental und emotional positiv motiviert, zur Verfügung standen, was sich in wachsender Arbeitsproduktivität und damit in noch stärker wachsenden Profiten für die Unternehmer auszahlte.

Heutige Unternehmer glauben dagegen, indem sie ihre zu rund einem Drittel miserabel entlohnten Mitarbeiter zu hoher Leistung anspornen, diese ansonsten ihren Problemen um eine geeignete Wohnung und eine auskömmliche Existenz sich selbst überlassen, würden sie das Effektivste tun, um ihre eigenen Profite auf Kosten eben dieser Arbeiter ins Unverschämte zu steigern. Die Kosten für deren Gesundheit sowie fehlendes Einkommen wird beim Staat und der Politik abgeladen, die tatsächlich seit ein paar Jahrzehnten auch so blöd sind, dieses miese Globalisierungsspiel, das eher ein gegenseitiges Ausspielen und Erpressen ist, mitzuspielen, und den Unternehmern Unmengen an Fördergeldern und steuerlichen Erleichterungen in den Rachen zu werfen, und sie dennoch völlig frei von jeglicher sozialer Verantwortung für ihre Mitarbeiter zu stellen, ganz so, als wäre Profitoptimierung zu Gunsten der Unternehmer und Anteilseigner die hauptsächliche Aufgabe einer Regierung und ihrer Politiker.

Es ist mehr als dringend an der Zeit, diesen Ungeist in der deutschen Unternehmerschaft zu beenden. Statt nach immer weiteren staatlichen Programmen und Investitionen auf Pump zu schreien, sollte die Politik endlich, falls die Unternehmerschaft sich nicht auf ihre gesellschaftlich-soziale Verantwortung besinnt – die überaus weiter reicht, als miserabel bezahlte Arbeitsplätze, in zuvor mit Steuermilliarden geförderten Fabriken bereit zu stellen, um dies bei passender Gelegenheit in dritte und vierte Weltländer auszulagern, um sie sodann, nach ein paar Jahrzehnten, mit neuen Subventionen und Steuererleichterungen teilweise zurück zu holen, wie nun im Fall Chinas.

Was die unisono als Kapitalisten und Ausbeuter verschrienen Unternehmer des 19. Jahrhunderts konnten, sollte Unternehmern des angeblich aufgeklärten 21. Jahrhunderts ebenfalls möglich sein: in die eigene Zukunft und den künftigen Profit selbst zu investieren, indem sie zumindest für einen nennenswerten Teil ihrer Mitarbeiter unternehmenseigene Wohnungen bereit stellen, gebaut und finanziert aus Teilen des aberwitzig hohen Profits der letzten 50 Jahre. Diese Unternehmer sollten auch die kaufmännische Kalkulation noch insoweit beherrschen, um berechnen zu können, wie überaus vorteilhaft und zukunftsträchtig ein derartiges Engagement für die Zukunft des Unternehmens ist, und wie sich die anfängliche Investition in vielfacher Weise in der Zukunft bezahlt macht.

Nebenbei, sozusagen als kostenlose Mitnahmeeffekte, würde die Reanimierung unternehmenseigener Immobilien für die eigenen Mitarbeiter helfen, das Facharbeiterproblem effizient zu lösen, da diejenigen Unternehmen, die ihren Mitarbeitern bei diesem existentiell wichtigen Part ihrer Existenz helfen würden, von Mitarbeitern bevorzugt würden. Die damit erneuerte Bindung zwischen Mitarbeitern und Unternehmen würde sich zudem in Zufriedenheit und hoher Motivation niederschlagen, was zur Steigerung der Produktivität und letztlich zur Steigerung des Profits beitragen würde.

Die angebliche Liberalisierung der Märkte und der Wirtschaft haben nicht nur die unternehmerische Moral und den unternehmerischen Anstand ausgehöhlt; sie tragen in ihrer jetzigen Form, wie überall in der westlichen Welt zu verzeichnen, spürbar zur Zerstörung der demokratischen Staatswesen bei, indem sie radikale Parteien fördern, denen sich verzweifelte Menschen zuwenden, in der Hoffnung, von diesen würde ihnen Fairness und Achtung als menschliches Wesen zuwachsen. Wie schief die von der freien Marktwirtschaft und der sie tragenden Demokratie Enttäuschten dieser Welt damit liegen, könnten sie bei Hitler, Stalin und Konsorten nachlesen, doch man liest ja längst nicht mehr, sondern starrt nur noch aufs Mobiltelefon um sich durch die angeblich sozialen Medien aufhetzen und anstacheln zu lassen, das die eigene Existenz bedrohende System zu entmachten.

Insofern ist es die erste und vornehmste Pflicht jedes verantwortungsvollen Unternehmers in Deutschland, durch umgehendes, hohes Investieren in unternehmenseigene Werkswohnungen, die eigene Staatsform zu retten, den eigenen Mitarbeitern in einer existentiell bedrohlichen Situation unter die Arme zu greifen, sowie die zukünftige Existenz des eigenen Unternehmens nicht irgendwo in China oder Asien, sondern im eigenen Land sicher zu stellen.

Nebenbei bemerkt hätte ein neuerliches Investment von Unternehmen in eigene Immobilien einen mehr als positiven Effekt auf deren Kreditwürdigkeit. Es würde den rein spekulativen Vermögenswerten der Internet.Unternehmen – die, wie erlebt binnen Stunden und Tagen ihren Wert völlig einbüßen können – ein reales Element entgegensetzen, mit all den damit verbundenen Vorteilen.

Natürlich kann und sollte vom Engagement der deutschen Unternehmen in Wohnraum für ihre Mitarbeiter kein Wunder, schon gar nicht die Lösung des aktuellen deutschen Wohnmarktproblems gesehen werden, doch es würde signifikant helfen, die Situation zu entspannen. Mehr noch wäre ein derartiges finanzielles Engagement der Unternehmer dazu angetan, verlorenes Vertrauen der Bürger zurück zu gewinnen, sowie den Druck vor den radikalen an den Rändern der Demokratie nehmen.

Zeitgleich ist ein starkes Engagement von verantwortungsbewussten Bürgern und gemeinnützigen Organisationen gefragt. Es sollte Neugründungen und Erweiterungen genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen ebenso geben, wie die Wiederankurblung der kommunalen und regierungsamtlichen Engagements in den Wohnungsmarkt. Bei geschickter vertraglicher Ausgestaltung und vernünftigen Perspektiven für einlagefähige Bürger sollte auch diese Form des Wohnungsbaus, durch Einsammeln von Geldern möglichst vieler Genossenschaft- und Vereinsmitgliedern, dazu beitragen, einige Prozentpunkte zusätzliches Bauvolumen zu kreieren, was wesentlich besser und effektiver wäre, als wie bisher ausschließlich nach dem Staat und seinen gepumpten Milliarden zu rufen.

Es waren besonders in den letzten beiden Jahrzehnten des 19. Jahrhunderts und bis zum Ersten Weltkrieg derartige Wohnungsbauunternehmen, die halfen, die heutigen Altbauviertel der deutschen Großstädte zu bauen und zu entwickeln. Etwas Vergleichbares sollte bei den Unmengen an verfügbarem, auf schlecht verzinsten Konten rumliegenden Geldes von Privatleuten und Genossenschaftsmitgliedern doch möglich sein.

Bliebe, bevor man auf dem Staat uns dessen bestehender Verantwortung für das Wohnraumproblem baut, nach neuen, zeitgemäßen Formendes Investierens in den Wohnungsbau zu suchen. Statt es weiterhin privaten wie institutionellen Investoren zu überlassen, neue Projekte zu planen, zu finanzieren und anschließend überteuert zu vermarkten, sind vertragliche Konstruktionen auf privater bzw. privatrechtlicher Basis denkbar, bei denen einerseits vorhandenes Kapital eingesammelt wird, um neue Wohnungen zu bauen, zugleich müssten gesetzliche Regelungen sicherstellen, dass zwar eine vernünftige Verzinsung des eingesetzten Kapitals erfolgt, dennoch unter sozialen Aspekten Mietpreislimits eingezogen werden, die die so entstehenden Wohnungen zu entlastenden Elementen des angespannten Marktes machen.

Auch müsste schnellstens die ausgelaufene Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus neu aufgestellt werden, um den Mark dauerhaft zu entlasten und das spekulative Element heraus zu nehmen.

Alle Maßnahmen zusammen sollten eine signifikante Verbesserung im Wohnungsmarkt bringen, zumindest auf einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren gerechnet.

Dazu wäre, wie landauf landab gefordert, dringend erforderlich, den bürokratischen Wildwuchs in Bezug auf Bauprojekte umgehend zu beschneiden und auf ein absolutes Mindestmaß zu reduzieren. Außerdem müsste ein Umdenken erfolgen, wie es in unseren europäischen Nachbarländern längst Einzug gehalten hat. Neubauten sollten auf gewisse Elemente verzichten, etwa auf riesige, kostspielige Keller. Die technische Ausstattung sollte ebenfalls, statt auf das Neueste und Teuerste ausgerichtet zu sein, in praktikablen, kostengünstigen Lösungen liegen. Fraglich auch, ob das neuerliche Bürokratiemonster des umweltfreundlichen, energiesparenden Bauens Bestand haben sollte, oder auf weniger dogmatische, einseitige Lösungen setzen kann.

So vermisse ich in der Betrachtung der grünen Eiferer den realistischen Alltagsblick. Wozu zwangsweise Allen und Jedem eine immens teure, noch immer technisch und energetisch problematische Wärmepumpe verordnen, wenn es billigere und dennoch effiziente Alternativen gibt?

Dreh- und Angelpunkt sind Solaranlagen. Wenn es zutrifft, wie in einschlägigen Publikationen zu lesen, dass die Warmwasserbereitung pro Haushalt jährlich für ca. 25% des Gas- oder Ölkonsums verantwortlich ist, dann kann der Einbau eines Elektroboilers, dank Nutzung der Solarenergie, umgehend 25% an Gas oder Öl einsparen. Mal abgesehen von der monetären Ersparnis, würde dies deutschlandweit eine Menge Gas und Öl einsparen, ohne deshalb Menschen zu zwingen, in vielfach für sie nicht finanzierbare Wärmepumpen zu investieren. Das würde den Menschen etwas Zeit geben, sich an die Notwendigkeit des energetischen Umbaus zu gewöhnen, andererseits helfen, die CO2 Ziele zu erreichen, ohne für soziale oder gesellschaftliche Unruhe im Land zu sorgen.

Dass es nicht in jedem Fall einer Wärmepumpe bedarf, haben Tüftler längst bewiesen. So können Betreiber einer 10.000 KW Solaranlage beispielsweise auf Klimaanlagen setzen, die preiswert, robust und erprobt sind. Mit einem kleinen Kniff kann man diese eigentlich auf Kühlung im Sommer ausgelegten Geräte dazu bringen, im Winter Wärme zu produzieren. Bei einem durchschnittlich großen deutschen Einfamilienhaus von 140 qm, und vier bis fünf Zimmern, würde die Solaranlage ausreichen, vier bis fünf Geräte zu betreiben, und das Haus so winters wie sommers zu heizen bzw. kühlen. Investitionskosten  15 – 20.000 Euro für Solar plus Klimageräte.

Für die Klimabilanz würde jede Menge CO2 eingespart, die Umwelt wäre entlastet, der Geldbeutel für die teure Energie ebenso. Also, weniger grüne Dogmatik, festgeschrieben in bürgerfeindlichen Gesetzen, weniger staatlicher Eingriff in die Geldbeutel seiner Bürger, und schon käme die Energie- und Klimawende voran, ohne dass man sich ideologisch die Köpfe einschlagen muss, und Normalsterbliche davor zittern, ihr Häuschen wegen eines neuen Gesetzes zu verlieren.

Auch in Bezug auf die vorgeschriebenen Baumaterialien, speziell die problematischen zur Dämmung, sollten doch gerade die Grünen aufgeschlossen sein, für ökologische Anleihen in der Vergangenheit. Ich selbst konnte Erfahrungen sammeln, wie energetisch hocheffizient und dennoch hundertprozentig ökologisch die gute alte Lehm-Strohwand funktioniert. Eine ausreichend dimensionierte Lehm-Schlagwand würde im Sommer bei vielen Häusern eine zusätzliche Kühlung durch Klimaanlage überflüssig machen, während sie im Winter dank hoher Energieeffizienz jede Menge Energie einspart. Wäre auf einem solchen Lehmhaus eine Solaranlage installiert, könnte es bei guter Berechnung und sorgfältiger Bauweise locker als Null-Energiehaus fungieren, sprich außer dem Solarstrom würde keine zusätzliche Energiequelle benötigt. Weshalb ausgerechnet grüne Minister etwas derart energie- und umweltfreundliches nicht propagieren und einsetzen ist mir schleierhaft. Vermutlich liegt es daran, dass das historische Wissen um diese Bautechnik fehlt und die praktische Erfahrung, mal ein uraltes Fachwerkhaus ökologisch renoviert zu haben.

Gerade ein Großteil der uralten deutschen Bausubstanz wird als unsanierbar betrachtet, obwohl die Renovierung und eventuelle Verdickung der Außenwände mit dem alt-traditionellen Baustoffen bereits ausreichen würde, jeder Energieverordnung zu genügen. Stattdessen wird behauptet und geplant, diese bauphysikalisch wertvollen alten Häuser aus dem Verkehr zu ziehen und sie durch anonymen nichtssagenden neuen Einheitsbrei zu ersetzen.

Für mein Fachwerkhaus war bereits die Abrißgenehmigung erteilt. Gottlob machte der Bauunternehmer, der dort sechs Reihenhäuser hochziehen wollte, Pleite, so dass ich den „Schrotthaufen“ für einen symbolischen Preis erwerben konnte, um es sodann aufwändig, aber streng ökologisch und unter Beibehaltung der historischen Bausubstanz zu renovieren und innen zu modernisieren. Das war vor über 40 Jahren. Noch heute ist das Haus ein Schmuckstück im Ort und erfreut seit 20 Jahren seine neuen Besitzer. Von Abriss redet heute kein Beamter mehr, im Gegenteil ist man interessiert, das Haus unter Denkmalschutz zu stellen. Dass zu dem irrlichternen Wirken deutscher Bürokraten, die sich aktuell ja mal wieder austoben, der Bevölkerung ihren unsinnigen Behördenwillen samt grüner Doktrin per Gesetz aufzuzwingen.

Keiner kann behaupten, die von mir angeführten Vorschläge zur Behebung der aktuellen Wohnungsmarktsituation wären idealistisch oder unrealistisch. Jeder einzelne Vorschlag hat verschiedene Male während der letzten 200 Jahre sehr effektiv gewirkt, und es unseren Vorfahren ermöglicht, die zu ihrer Zeit grassierende Wohnungsnot und den damit einhergehenden Mietwucher wirkungsvoll zu bekämpfen. Insofern appelliere ich an Jeden, der skeptisch ist, einfach mal in den alten Zeitungen, Büchern und Gesetzen und Verordnungen nachzulesen. Er kann auch einfach mal durch seine Altstadt spazieren gehen, denn ein Großteil der Altstädte, die kurz vor oder nach 1900 entstanden, verdanken ihren Bau einer der hier geschilderten Maßnahmen.

Jeden der auf ihren Stand als Teil des deutschen Mittelstands zu Recht stolzen Mittelständlern bitte ich, sich, sofern das eigene Unternehmen alt genug ist, und auf mehr als hundert Jahre des Bestehens zurückblicken kann, einmal ins eigene Firmenarchiv zu vertiefen, und nachzulesen, wie die eigenen Ur- oder Urur-Großväter mit dem identischen Problem der Wohnungsnot zu ihrer Zeit umgingen. Sie waren sich ihrer gesellschaftlichen, sozialen wie unternehmerischen Verantwortung bewusst und taten, was erforderlich war: sie investierten in Wohnraum für ihre Mitarbeiter. Die Belegschaft dankte es ihnen durch anhaltende Treue und Loyalität. Oft waren drei Generationen ein und derselben Familie in solchen Unternehmen tätig. Oft wegen der bereitgestellten Werkswohnung, die die Bindung ans Unternehmen enorm förderte und vertiefte. Grund genug, das alte Erfolgsmodell wieder zu beleben.

Wenn nun noch die inzwischen in eine völlig andere Richtung galoppierenden Politiker samt ihrer Parteien, also FDP, CDU und CSU sich auf die Wurzeln ihrer Vorläuferparteien besinnen würden, wäre viel gewonnen. Dann würden sie nämlich, statt in vorauseilendem Gehorsam für ihre Unternehmensklientel ständig neue Steuervergünstigungen oder Investitionsprogramme zu fordern, diesen mal die Leviten lesen, um sie an ihre gesellschaftliche und soziale Verantwortung, selbst in Zeiten der untergehenden, verkommenen Globalisierung und Gewinnmaximierung, zu erinnern. Und sie würden als Teil der Regierung oder Opposition daran mitwirken, die erforderlichen Verordnungen und gesetzlichen Grundlagen zu schaffen, um das gesamtgesellschaftliche Wohnungsproblem gemeinsam im Interesse aller Bürger und damit der Wähler aller Parteien zu lösen. Die Wahlurnen werden ihnen den Dank ihrer Wähler beweisen.