Der Irrsinn auf dem Immobilienmarkt hat Methode – Obdachlose aller Welt vereinigt euch

Von Fredrik D. Tunnat

Obwohl Wohnen ein grundlegendes Menschenrecht ist, wird die staatliche gelenkte Wohnungspolitik seit Jahrzehnten von Akteuren des Marktes gezielt in den Hintergrund gedrängt, nicht nur in Deutschland, sondern weltweit, besonders in den USA.

Es ist seit Ende des Zweiten Weltkriegs, seit wir unter Aufsicht und zu den Bedingungen der USA eine neue Chance als Staat bekamen, eine Art Naturgesetz, dass sämtliche Entwicklungen, gleich welchen Sektors, positiv wie negativ, die sich in den USA ereignen, verändern, erfunden werden, mit zeitlicher Verzögerung Deutschland erreichen. Bis in die frühen 1980er Jahre betrug die durchschnittliche zeitliche Verzögerung ca. zehn Jahre, seither hat sich der Zeittakt verringert, erst auf rund fünf Jahre, inzwischen erfolgen bestimmte Veränderungen mit einjähriger Verzögerung, d.h. nahezu zeitgleich.

So ereilte uns in Deutschland wie Europa, mit recht kurzer Verzögerung, die Initialzündung aller gegenwärtiger Probleme auf dem Immobilienmarkt: 2007 brach der Markt für Immobilien in den USA krachend zusammen.

Was als erste Reaktion folgte, war die Weltwirtschaftskrise 2008, mit gewaltigen Ausmaßen. Zu deren Spätfolgen gehören die aberwitzigen Wertsteigerungsraten für Häuser und Wohnungen der letzten Jahre, sowie in deren Folge die noch aberwitzigeren Erhöhungen der Mieten.

Das Ergebnis dieser, für große Teile der Bevölkerung in sämtlichen Industrieländern, existenzbedrohenden Entwicklung ist u.a., dass der Prozentsatz des Haushaltseinkommens, den Amerikaner ohne Hochschulabschluss für die Miete ausgeben müssen, von 30 % im Jahr 2000 auf 42 % im Jahr 2017 anstieg. Dank zwischenzeitlicher Pandemie und dem Zusammenbruch der Baumärkte in Folge der Zinskrise, dürften es inzwischen deutlich mehr als 50% des Monatseinkommens sein, die einfache, wenig verdienende Amerikaner 2024 für Wohnen aufwenden müssen. Da diese Summe auf Dauer von Niemandem zu stemmen ist, schließlich sind noch Nebenkosten und Ernährung sowie das Auto zu finanzieren; sehen wir uns in den USA einer Obdachlosen-Krise gigantischen Ausmaßes gegenüber – eine jener überaus negativen Entwicklungen, die mit kurzer zeitlicher Verzögerung beginnt, sich auch bei uns, in Deutschland auszubreiten: noch nie in der jüngeren Geschichte, außer den zehn Jahren nach Ende des Ersten Weltkriegs bis zum Ende der Hyperinflation, sowie nach Ende des Zweiten Weltkriegs, mit zerbombten Städten und 15 Millionen Heimatvertriebener, hatte Deutschland mehr Obdachlose zu verzeichnen, als gegenwärtig. Dabei stehen wir erst am Anfang dieser desaströsen Entwicklung, die momentan noch überwiegend nur Mieter betrifft. Was wir zu erwarten haben, wenn dieser gefährliche Trend – wie in den USA – auf deutsche Hauseigentümer überschwappt, mag ich mir weder auszumalen noch konkreter zu beschreiben.

Wie gefährlich für den sozialen Zusammenhalt sich die aktuelle Situation bei uns darstellt, wird aus den jüngsten Angaben des Statistischen Bundesamts deutlich: 2023 mussten 1,5 Millionen Haushalte in Deutschland 50 Prozent und mehr ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete ausgeben!!!

Eine bis in die Gegenwart gültige Regel besagt, man soll für Miete samt Nebenkosten möglichst nicht mehr als 25 bis 30% des Nettoeinkommens ausgeben, um nicht in finanzielle Schieflage zu geraten. Was für ein frommer Wunsch, angesichts der aktuellen, realen Zahlen.

Weitere 1,6 Millionen Haushalte in Deutschland müssen, laut Statistischem Bundesamt, zwischen 40 und 50 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben.

Zusammengerechnet müssen 3,1 Millionen Haushalte in Deutschland, in etwa jeder sechste, mit einer weit überdurchschnittlichen, existenzbedrohenden Mietbelastung zurechtkommen. Die länger werdenden Schlangen vor den Tafeln beweisen es! Die statistisch-durchschnittliche Mietbelastung – unter Einbeziehung hoher, mittlerer wie niedriger Einkommen – liegt sehr viel niedriger, bei 27,8 Prozent, also innerhalb der von der Faustregel vorgegebenen Spannbreite.

Doch im Augenblick sollten wir, neben den 3,1 Millionen finanziell bereits deutlich überforderten Mieterhaushalten auch die etwa 1,5 bis 2 Millionen Hausbesitzer-Haushalte im Auge behalten, denen binnen der nächsten Jahre, angesichts gestiegener Hypothekenkosten, die finanzielle Puste ausgehen wird. Die ersten sozialen Auswüchse sehen wir bereits:

• Familien mit Kindern, die obdachlos auf der Straße landen
• Menschen die in ihren Autos vor sich hin vegetieren
• Menschen die auf Campingplätzen in Zelten oder Wohnwagen Unterschlupf gefunden haben

Menschen, denen der Campingwagen oder das Zelt noch gehört, die die Gebühren aufbringen können, Jene, die noch ein Auto besitzen und dessen Steuern, Versicherung und Spritkosten schultern können, gehören zur „reichen Oberschicht“ innerhalb des wachsenden Heeres der Haus- und Wohnungslosen, sowie der auf der Straße lebenden Obdachlosen.

Diese gesellschaftlich bedrohliche, für die Betroffenen lebensbedrohliche Situation, ist nicht einfach vom Himmel gefallen. Sie hat sich im Gefolge der erwähnten Immobilienkrise von 2007 lang und breit und deutlich angekündigt, nur, wie bei nahezu sämtlichen gesellschaftlichen Problemen, haben unsere Politiker – speziell eine Dame aus dem Osten, Angela Merkel – angestrengt und ausdauernd weggeschaut, die aufziehende Krise, wie zahlreiche andere ausgesessen, ignoriert.

Wohlhabende, zu denen wir mittlerweile unsere Vollzeitpolitiker rechnen dürfen, leben in ihrer finanziell wohl gepolsterten, surrealen Welt, die nichts, aber auch gar nichts mehr mit der Realität von 40 bis 50 Prozent der deutschen Bevölkerung gemein hat. Bezeichnenderweise vermögen unsere Politiker, wenn sie sich denn mal, was selten vorkommt, von einem Journalisten oder Reporter kurz aufs gesellschaftliche Glatteis führen lassen, nie aktuelle Preise von Lebensmitteln oder Gütern des täglichen Lebens, noch die von Mieten und Nebenkosten benennen; fühlen sich jedoch durch die Bank befähigt, Hartz IV und Bürgergeldempfängern bis auf den Cent vorzurechnen, wie „fürstlich“ sich von den klein gerechneten Mindestbedarfen leben lässt.

Als im Jahr 2010, vor vierzehn Jahren, zu Beginn der Preisrallye der Hauspreise und Mieten, meine damals noch nicht gänzlich getilgte Hypothek zur Umschuldung anstand, erhielt ich von meiner damaligen Hausbank, es war, ich schäme mich es zuzugeben, über dreißig Jahren die Deutsche Bank, ein Schreiben, in dem ich als langjähriger Kunden darauf hingewiesen wurde, dass sich im Rahmen der Umschuldung die Hypothekenbedingungen verändert hätten (was heutzutage stets die Verschlechterung der Konditionen bedeutet). Ein Passus ließ mich, nur drei  Jahre nach der US-Immobilienkrise besonders aufschrecken: Die Deutsche Bank als Kreditgeber und Besitzer des Hypothekendarlehens behalte sich vor, gegebenenfalls meine Hypothek an einen Finanzinvestor oder Wertpapierhändler zu veräußern.

Ich reagierte umgehend, begleitete mein Protestschreiben, in dem ich mich weigerte den Vertrag zu unterzeichnen, sofern besagte Klausel nicht ersatzlos gestrichen würde, mit einem Anruf beim zuständigen Regionaldirektor der Deutschen Bank. Zwar befand sich dessen Vorgänger, jener Bankier, mit dem ich beim Abschluss der Hypothek die Konditionen ausgehandelt hatte, mittlerweile in seinem wohlverdienten Ruhestand, doch auch der Nachfolger erwies sich als entgegenkommend, nachdem ihm die für mich zuständige Sachbearbeiterin über unsere lange, für die DB ertragreiche Zusammenarbeit informiert hatte. Umgehend erhielt ich eine neue Version des Vertrags, ohne die berüchtigte Klausel. Zudem erhielt ich ein Schreiben des Regionaldirektors, der mir versicherte, dass es der DB fern liege, mich zu verärgern. Um meinen Ärger abzumildern, verfügte der gute Mann, meine Hypothekenkondition um ein halbes Prozent nach unten zu korrigieren.

Dennoch ging die Rechnung der Bank nicht auf. Ich war ernstlich verärgert und kündigte meinen Vertrag. Denn besagte Klausel, die den Verkauf meiner Hypothek, wie den eines Wertpapiers legalisiert hätte, ist ein Grundübel, eine der entscheidenden Ursachen für das Immobiliendesaster des Jahres 2007 in den USA wie ein Baustein der aktuellen Krise am deutschen Immobilienmarkt. In den USA, wie im gesamten angelsächsischen Bereich, war besagte Klausel und das fröhliche Hin- und Her-Verkaufen von Hypotheken seit Jahren, sogar Jahrzehnten üblich. Ich war auf das Phänomen erstmals aufmerksam geworden, als ich mein Studium in London absolvierte, und nebenbei Geld bei einem Londoner Finanzinvestor verdienen musste, um das teure Leben in London aus eigener Kraft finanzieren zu können. Die Klientel des Financial Advisors lebte im wohlhabenden Londoner Speckgürtel, erfreute sich hübscher Villen oder Landsitze, ließ ihr Geld durch besagte Firma für sich arbeiten.

Damals wurde ich mit den völlig andersartigen Hypothekenkonditionen bekannt, die in dieser Form weder in Deutschland noch anderen europäischen Ländern verfügbar waren. Es handelte sich um Flex-Mortgages, also äußerst flexible Hypothekendarlehen, die an den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten einer betuchten Klientel ausgerichtet waren. Mit derartigen Hypotheken sparten die Kunden meines Arbeitgebers mehrere zehntausend bis über hunderttausend Pfund, gegenüber normalsterblichen Hypothekenkunden. Das Besondere an Flex Hypotheken war die tagesgenaue Berechnung, sowie die Möglichkeit jederzeit, mehrmals, trotz mittelfristiger Laufzeit und fest vereinbartem Zins, Sondertilgungen vorzunehmen. Das Ergebnis war, dass sich auf diese Weise eine Menge Zinsen sparen ließen, vorausgesetzt, man war in der Lage, flexibel und vorab hohe Beträge zu tilgen. Diese Klientel war es, was die Flex-Mortgages zu einem guten Geschäft für beide Seiten machten. Wobei zu berücksichtigen ist, dass sich der britische Immobilienmarkt vom deutschen signifikant unterscheidet. Engländer erwerben im Schnitt im Lauf ihres Lebens fünf Häuser, etwa alle zehn Jahre. Sie beginnen mit preiswerteren, kleinen und nutzen den Wertzuwachs, um sich alle paar Jahre zu vergrößern und zu verbessern. Kurz vor der Pensionierung bewohnt man dann seine Traumimmobilie. Dies das Vorgehen der breiten Mittelschicht.

Zeitgleich erhielt ich Einblick in den damals in London wie den USA und Australien bereits eifrigen Handel mit Hypothekendarlehen. Es gab durchaus seriöse Marktteilnehmer, doch es tummelten sich auch Schwarze Schafe. Deren Business bestand darin, seltener auf eigene Rechnung, denn als Dienstleistung für ein nach außen hin seriöses Investmenthaus, deren aufgekaufte Hypothekendarlehen zu „optimieren“. Darunter ist und war zu verstehen, dass ein paar erfahrene Mitarbeiter des eigentlich seriösen Aufkäufers der Hypotheken die einzelnen Kunden, deren heimischen Markt und dessen Bedingungen aufmerksam analysierten. Erwies sich dabei, dass ein Hausbesitzer durch andere Einflüsse und Aktivitäten in finanziell angespannter Situation war, startete ein sog. „Optimierungsprozess“. Man gab sich als neuer Inhaber der Hypothek zu erkennen, deren Kondition gemäß Vertrag angepasst werden müsste. Ziel war, so Anlässe zu schaffen, den Gläubiger in eine Situation zu manövrieren, in der er, wenn auch nur kurzfristig, einen Zahlungstermin „übersah“, mit einer Rate in Verzug geriet. Umgehend setzte das gesetzlich sanktionierte „Enteignungsprogramm“ ein. Ein angegliedertes Inkassounternehmen wurde beauftragt, die lächerlich geringe zusätzliche Forderung einzutreiben. Noch bevor der Betroffene in der Lage war, angemessen zu reagieren, seine überfällige Rate samt der rasant steigenden Zusatzforderung aus Verzugszins plus Inkassogebühren zu begleichen, wurde bereits die Zwangsversteigerung und Zwangsvermarktung des Objekts beantragt und anstandslos von den zuständigen Gerichten bzw. Behörden bewilligt. Auf diese Weise kamen tausende solvente, aufrichtige Hausbesitzer, die ein einziges Mal eine Zahlungsfrist um Tage verstreichen ließen, um ihre Häuser. Gezielt und speziell ausgesucht wurden von den „Experten“ gern solche Objekte, bei denen die Rückzahlung schon weit gediehen war, was den Profit zwischen Zwangsversteigerungserlös, wahrem Hauswert und getilgter Hypothek ins Unermessliche steigerte. Die vormaligen Hausbesitzer waren ihre Immobilie los, nicht jedoch das Hypothekendarlehen, das sie weiter abzuzahlen hatten.

Doch diese Form der Geschäfte stieß irgendwann an seine natürlichen Grenzen. Also begannen die Aufkäufer von Hypotheken und Schuldverschreibungen vor dem Weiterverkauf ihrer Forderungen, diese auf toxische Weise zu mixen. Ein paar solide, gute Papiere wurden mit zweifelhaften, unsoliden Papieren und kaum beitreibbaren Forderungen kombiniert und zu einem Preis verhökert, der unter dem durchgängig solider Hypotheken, aber deutlich über dem lag, den der eingebaute Ramsch wert war. Die Schwarzen Schafe begannen sich gegenseitig zu betrügen. Um genug „Ware“ zum Weiterverkauf anbieten zu können, gingen die zunächst seriösen amerikanischen und englischen Banken vermehrt dazu über, Darlehen und Hypotheken an Menschen auszugeben, von denen vorab klar war, dass sie nie und nimmer in der Lage wären, die geschuldete Summe fristgerecht zurückzuzahlen. Das Karussell Richtung Explosion und Zusammenbruch des Immobilienmarktes begann sich zu drehen, bis es 2007 zur Explosion kam.

Nachdem, als vermeintlicher Lehre aus dem ruchlos-illegalem Handeln, zunächst ab 2008 die Regeln für den Finanzsektor verschärft wurden, mehr Eigenkapital verlangt wurde, befand sich die Welt anschließend in einer Zwischenphase. Da die urplötzlich massenhaft auf dem Markt geworfenen Immobilien keine, schon gar nicht zu den zuvor hoch gepuschten Preisen fanden, verblieben viele der nun unverkäuflichen Schrottimmobilien im Besitz der Banken und Hypothekengeber. Das war die perfekte Gelegenheit für Finanzinvestoren und Finanzhaie, erneut zuzuschlagen. Sie erwarben Häuser und Wohnungen, die sie für eine Weile im Portfolio behielten, um sie anschließend gewinnbringend zu vermarkten.

Eine Folge der Wirtschaftskrise von 2008 war, dass die Zinsen in den Keller gingen. Das erzeugte eine gigantische Nachfrage nach nun wieder erschwinglich gewordenen Immobilien zu noch nie dagewesen günstigen Zins-Konditionen. Ab 2012 nahm die Schose Fahrt auf. Während die Investoren begannen, ihre für einen Appel und Ei erworbenen Wohnungen und Häuser Jahr für Jahr zu verteuern, trieb die künstlich ausgelöste Nachfrage nach Häusern, in Verbindung mit nahezu kostenloser Finanzierung, die Preise ungebremst in die Höhe.

Hinzu kamen die durch den Klimawandel ausgelösten Maßnahmen, vermehrt auf Energieeinsparung zu setzen, auf erneuerbare Energien, den Schadstoffausstoß radikal zu verringern, sowie umfangreich zu modernisieren. Das trieb die Baukosten zusätzlich in nie gekannte Höhen, bis vor knapp zwei Jahren der Hype an sein vorläufiges Enge gelangte: Kurzzeitig gaben die Preise für Häuser nach, während die Mietpreise munter weiter stiegen, da die preislich überhitzte Bautätigkeit der Investoren und Bauherren fast völlig eingestellt wurde.

In dieser mehr als toxischen, überaus gefährlichen Situation befinden wir uns gegenwärtig: während Hauspreise stagnieren oder nur moderat steigen, erhöhen sich die Mieten weiter ungebremst. Wegen anziehender Zinsen, also gestiegener Finanzierungskosten, explodierter Baupreise aus Umweltschutzgründen wie behördlich ins Extreme ausgeweitete Vorgaben und Anforderungen, ist der Bau von neuen Häusern und Wohnungen in nahezu allen westlichen Ländern, so auch in Deutschland, fast zum Erliegen gekommen. Da gleichzeitig eine wachsende Zahl von Einwanderern den Druck auf den Mietmarkt erhöht und verstärkt, ist die Situation für Mieter derart verfahren und problematisch, wie selten zuvor in der an Krisen reichen und unerfreulichen Geschichte des deutschen Mietmarkts.

Ein Teil zur Lösung des schier undurchdringlich gewordenen gordischen Knotens namens Baumarkt liegt in der staatlichen Regulierung der dargestellten finanzdarwinistischen Auswüchse am Immobilienmarkt. Die Regulierungswut der Behörden und der Bauaufsicht muss zurückgestutzt und normalisiert werden. Auch sollten Mechanismen und Regeln geschaffen werden, die das finanzielle Ausquetschen von Mietern für Mietwohnungen signifikant einschränkt. Alle am Markt Beteiligten, Kreditgeber, Investoren, Besitzer, Mieter, der Staat und seine Behörden, sie alle müssen sich auf die Marktmechanismen und Regeln besinnen, wie sie vor dem Ausufern und Beginn der Spekulation üblich waren – und funktionierten. Alle Maßnahmen und Gesetze,  die zu einseitiger, unverhohlener Spekulation reizen, sollten zurückgenommen oder ausgehebelt werden. Es sollten klare Margen und Profite vorgegeben werden, mit denen Geldgeber und Investoren zufrieden sein müssen, statt die aktuelle Gier und grenzenlose Bereicherung länger zuzulassen.

Es existiert kein einziges Naturgesetz, das vorgibt, Profite müssten zweistellig wachsen, wie während des letzten Jahrzehnts. Über viele Jahrzehnte, fast zwei Jahrhunderte lang, waren die meisten Branchen und Wirtschaftszweige, selbst private Investoren mit Profit-Raten zwischen 1,5 bis 7-8% zufrieden und wurden dennoch vermögend.

Wir leben in einer einzigen, gemeinsamen Welt. Es existiert keine extra Welt für Milliardäre und Millionäre. Da sich Selbstbeschränkung und Gier nicht von selbst regulieren, müssen Gesetze und Vorschriften regelnd eingreifen. Letztere müssten dringend für eine angemessene Verteilung von Wohlstand, Wohnraum und anderen Ressourcen sorgen. Der gegenwärtige Zustand, mit stark auseinanderdriftenden gesellschaftlichen Schichten, mit extrem und schnell wachsenden Unterschieden bei Einkommen und Vermögen, bei Wohnraum, bei der Nutzung und dem Verbrauch von Ressourcen, all das kann nicht länger dem „freien Spiel der Kräfte“, einem angeblich „freien Markt“ überlassen bleiben. Denn sowohl die „freien Kräfte“ wie der „freie Markt“  haben hinlänglich bewiesen, dass sie nicht in der Lage sind, selbstregulierend angemessene Zustände und Konditionen herbeizuführen. Ganz im Gegenteil!